关于行业的一致性判定在今年第二轮集中土拍期间被打破，一二线城市土拍市场出现大规模流拍现象，民营房企不再轻易拿地，而且不断出现债务违约事件。

随着债务违约房企数量不断增多，市场间交易也在受其干扰。购房者选择持币观望，既有对房企债务情况的担忧，也有对于市场降价的预期增强，房企销售与回款的接连走低，又进一步影响其摆脱债务危机。

短期的行业困境不会影响房地产税的推出，其出台与执行是必要的，最近公布的一份财政部说明文件显示部分执行思路。

源于财政部的一份重要文件

全国人大披露了10月19日全国人大常委会第三十一次会议上的一份文件，内容为财政部部长刘昆对房地产税改革试点工作决定（草案）的说明。

刘昆表示，由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。

国内房地产市场庞大，在一系列调控政策的影响之下，各个区域以及城市的房地产市场呈现不同特征，一二线城市楼市过热，三四线城市楼市过冷。

面对复杂的市场情况，房地产税的试点执行时间表备受关注。刘昆在文件中针对征收对象、征收范围以及征收试点时间均给出了说明意见。

关于征收对象

房地产税试点地区的征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人。

刘昆表示，依法拥有的农村宅基地及其上住宅不纳入试点征税范围。试点对非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行，征税范围、计税依据、税率、税收优惠和征收管理等维持现行制度不变，确保试点期间税负平移，有利于减少对于企业经营的影响。

“考虑到目前我国城乡经济社会发展和居民收入水平总体上仍有较大差距，为减少试点对农村居民的影响。”

房地产税征收对于农村群体的不纳入，主要考虑其经济收入与城市群体存在较大差距。如果按照新税率标准执行征收，将会对其有较大影响，因此不将其纳入征收范围。

关于试点时间表

房地产税改革试点工作由全国人大常委会授权后，国务院将制定房地产税试点办法，明确具体试点政策。

试点地区人民政府制定具体实施细则，细化改革试点落地措施。试点期限为五年。房地产税征管涉及大量自然人，国务院及其有关部门、试点地区人民政府将构建科学可行的征管模式和程序。

从试点到全面实施的过程中，将会有较为复杂的问题出现。如何解决试点城市所出现的征收问题，对于五年后房地产税的全面实施有着重要借鉴意义。因此，“由全国人大常委会依法授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，为稳妥推进改革试点提供法律保障”。

刘昆认为，“深化房地产税改革试点，可以发挥试点对整体改革的示范、突破、带动作用，稳定市场预期，也为今后全国统一立法积累经验、创造条件”。
 

关于试点城市

国务院按照积极稳妥的原则，统筹考虑深化试点与统一立法、促进房地产市场平稳健康发展等情况确定试点地区，报全国人大常委会备案。

房地产税的试点与立法正在路上，也会兼顾“促进房地产市场平稳健康发展”，因此在征收税率与征收城市的选择中，也面临着一定的难题与挑战。

在全国人大宪法和法律委员会对决定（草案）的审议结果报告中，宪法和法律委员会表示：依据部分全国人大常委委员提出的意见，删除了决定（草案）中有关房地产税计税依据、适用税率、减除标准等方面的条款，而是在改革试点过程中逐步研究探索、及时调整完善。

对于房地产税的征收试点城市，行业中有多种猜测，但最终试点城市名单尚待公布。

中指研究院黄瑜表示，试点城市的选择大概率将以市场韧性强、供需矛盾突出、房价上涨较快的一二线城市为主。她同时认为：“房地产税的试点出台将以引导真实住房需求，增加多套住房的持有成本为主，稳定市场的长期预期。”

房地产税意义及影响

房地产税对于即将执行试点的城市影响是多面的，包括购房者、房企以及地方政府都会因其试点执行受到影响。

从土地市场来看，在当前融资环境之下，房企拿地策略产生变化，从第三批集中供地的拍地情况中能够看到，民营房企对于拿地非常谨慎，对资金链安全的担忧已经取代了对规模化的决心。

从交易市场来看，面对房地产税颁布后的持有成本上涨，购房者对于购房更为谨慎，即使面对房企所推出的促销活动，购房者在“追高不追低”的心理预期影响之下，仍旧选择持币观望，进一步加剧了房企的销售回款现金流紧张。

房地产税开征的作用在于改变长期市场预期，促进房地产市场平稳健康发展，规范和调节收入促进共同富裕，增加地方财政的来源以抑制其“卖地冲动”。

房地产税从长期来看也并非“打压行业”。在刚刚过去的2021-2022中国经济年会上，国家发展改革委副主任宁吉喆强调：房地产是支柱产业。

虽然对于房地产行业的调控从未间断，但房地产行业对于国民经济发展的重要性毋庸置疑。2020年，房地产行业的GDP贡献为7.45万亿，占总GDP比重为7.34%，位居第五。其“支柱”的行业地位迄今未变。

无论是供给端还是需求端，随着房地产税执行时间表的推进，都注定将告别以往的大涨大跌，行业发展会继续趋于平稳。

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